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三亚一公司租赁31亩土地未开发利用，起诉出租方退还租金

来源: 海南政法网 发布时间：2025-09-16 作者：佚名

　　165万元土地租金花出去了，项目却因故一直没开展起来，作为承租方想追回之前付的租金，而作为租赁方却认为过错不在自己，对方应及时付清拖欠租金并支付违约金。面对双方各说各有理的情况，近日，三亚市中级人民法院作出判决，驳回上诉，维持原判，双方解除合同，出租方退回租金22万余元。

　　案件详情：土地租赁产生纠纷，双方闹上法庭

　　2021年1月，黄某某与三亚上某公司签订了《租赁合同》，约定黄某某将自己租赁的50亩土地中的约31亩再出租给上某公司，用于农业综合开发利用。租赁期限为5年6个月。租金为每年每亩1.4万元，一次性支付181万余元，并约定该部分租金合同签字盖章后不退还。合同签订三日内支付100万元，其他部分待土地测量计算后支付，其余租金一年一付。合同签订后，上某公司分4笔向黄某某支付了165万元租金。

　　租金虽然付出去了，但在上某公司看来，黄某某一直未向其明确出租地的四至范围，未向其交付出租地。公司租地的用途是为种植兰花，需要建设配套设施，而黄某某将50亩土地中未租给上某公司的19亩土地建设了商铺，把50亩土地中能建设农业配套设施用地的指标面积全部用完，以至于上某公司在申请复建花卉大棚时未能通过。另外，合同中约定可其优先租售商铺，但黄某某后续也拒绝租售商铺。因此，上某公司认为黄某某未履行相应义务在先，故未支付后续的租金。

　　黄某某则称合同约定没有明确指向兰花种植。他曾提供过商铺租赁合同，是上某公司自己没有继续磋商。且他于2021年3月单方对案涉土地进行了测量，已将结果告知上某公司的联络员李某某，但未能提交证据证明。对此，上某公司则称尽管合同上写的是农业综合开发，但高额的租金以及上某公司在邻地种植兰花的事实，都表明双方都明知租地用于种植高价值的兰花，而非种植粮食（远低于租赁价格）。另外，李某某非其员工，也无法联系到李某某。

　　在矛盾无法调和的情况下，2024年4月，上某公司起诉至三亚市城郊人民法院，请求法院判令解除双方签订的《租赁合同》、黄某某返还租金165万元。黄某某反诉上某公司，要求上某公司支付拖欠的土地租金并支付违约金。

　　法院判决：双方均有过错解除合同，退还预付租金

　　三亚城郊法院经审理认为，虽黄某某没有证据证明其已经向上某公司明确了四至范围，但从上某公司提交其向有关单位申请复建花卉大棚的材料能看出，上某公司对于案涉土地的四至是清楚的，因此案涉土地具备进场使用的客观条件。另外，《租赁合同》中关于优先租售商铺的约定，是同等承租条件下的意向性约定，并非黄某某应当履行的合同义务。因此即使黄某某未履行租赁商铺的义务，也不影响《租赁合同》的履行，不必然导致合同订立目的无法实现。鉴于上某公司与黄某某就合同的履行存在较大矛盾，且双方均有解除合同的意愿，故对于上某公司诉求解除《租赁合同》，一审法院予以支持。

　　截至起诉之日，根据合同约定，上某公司实际应付租金为142万余元。上某公司已支付租金165万元，包括预付部分租金22万余元，现合同解除，双方均有过错，双方应承担相应的责任，故对上某公司诉求黄某某退回租金165万元，一审法院仅支持退回22万余元。同时，上某公司实际支付租金超过应支付租金，对于黄某某诉求上某公司支付拖欠的租金，法院认为没有事实依据。最终，法院判决解除双方签订的《租赁合同》，黄某某向上某公司退回租金22万余元。

　　双方均不服三亚城郊法院判决，向三亚市中级人民法院提起上诉。在上某公司看来，一切都因黄某某的过错，项目才未能开展，165万元租金应全额返还。而在黄某某看来，一审法院无视了《租赁合同》中关于“合同签字盖章后所有租金不予退还”的关键条款。

　　三亚中院经审理认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判。

　　律师提醒：签订土地租赁合同前，要详细了解土地性质和用途

　　针对该案，海南终确律师事务所律师胡亚男表示，虽没有证据证明黄某某已经向上某公司明确了四至范围，但实际上某公司已经清楚土地的四至范围。由此可见，其未实际开发使用土地是由其自身原因所致，因此，不能免除其支付租金的义务。而对于《租赁合同》中关于优先租售商铺的约定，是同等承租条件下的意向性约定，即使黄某某未履行租赁商铺的义务，也不影响《租赁合同》的履行。

　　针对黄某某所称依据合同约定“该租金合同签字盖章后不予退还”条款，不应退还租金的问题，胡亚男表示，该约定实质上是对违约责任承担方式的约定，具有违约金的性质。黄某某的主要损失为合同存续期间的租金收益。截至合同解除之日，上某公司已付租金超过应付租金，若按照合同约定不予退还已预付租金，将导致黄某某获得的利益明显超过其实际损失。法院根据综合考虑合同履行情况、案涉土地未实际开发利用的事实以及公平原则，才判令黄某某退还合同解除后剩余租期的预付租金。

　　胡亚男提醒，该案的引发是由于案涉租赁合同存在条款瑕疵。为避免类似问题，在签订土地租赁合同前，承租方要审慎审查，仔细核实土地性质是否符合自身使用需求，并确认土地用途是否受限，可通过查询土地权属证书、向当地土地管理部门咨询等方式，详细了解土地的性质和用途，确保租赁的土地符合相关要求。另外，双方在合同履行过程中，对于重要事项的沟通、通知、交付等行为，应注意留存书面证据、邮件、短信等。如果面对已签署但存在瑕疵的合同，合同双方可以对合同中的争议条款重新进行谈判，达成新的补充协议，明确各方的权利义务。